Peut-on cesser de payer ses loyers en période d’épidémie ?

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mars 2020

Tout d’abord, une intervention télévisée, même du Président de la République, ne constitue pas une norme juridique opposable. La situation n'évoluera pas tant que ces annonces, pas toujours précises, au demeurant, n’auront pas été soumises au Parlement et au Conseil Constitutionnel.

Les contrats en cours continueront à s’appliquer tant qu’une norme exécutoire ne sera pas venue clarifier la situation. La liberté contractuelle étant un principe à valeur constitutionnelle, il faudra donc qu’une loi conforme aux exigences de ce principe soit édictée.

Par ailleurs, la question d'une application d'une telle norme aux loyers dus, dès le début de l’épidémie et de ses conséquences, va se poser, sachant qu’une loi peut, en matière contractuelle, difficilement être rétroactive.

Il faudra ensuite distinguer selon qu’on parle de loyers commerciaux ou de loyers d’habitation. A ce jour, les interventions du Président de la République ne visent pas les loyers d’habitation.

Enfin, on peut se poser la question de savoir si même sans texte, nous assistons à un cas de force majeure suspendant les obligations contractuelles des parties.

Certains établissements commerciaux sont fermés, de droit, au regard de l’arrêté du 14 mars 2020. On pourrait considérer que vient s’appliquer la théorie du « fait du Prince » du fait de l’intervention subite de l’administration rendant impossible l’application du contrat telle que les parties l’avaient prévue, ou encore de la force majeure, à considérer qu’elle puisse être caractérisée, dans le cas de l'épidémie que nous connaissons en France.

Mais dans de tels cas, la jurisprudence rappelle que le débiteur d’une obligation contractuelle d'une somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (voir en ce sens, Cass. com., 16 sept. 2014, n° 13-20.306, P+B, voir aussi, Tribunal de Commerce de Nanterre, 2ème ch, 3 mai 2018, n° 2017F00433).

Par conséquent, même à considérer la fermeture administrative d’un fonds de commerce comme un cas de force majeure, cette fermeture ne devrait pas faire obstacle au paiement du loyer et des charges.

En revanche, dans un tel cas de force majeure, le bailleur nous pourrait pas reprocher - très logiquement, l’absence d’achalandage du fonds ou de respect des jours et heures minimum d’ouverture - pour invoquer une résiliation.

A ce jour, il n’existe aucun cadre juridique permettant d’opposer l’absence de paiement de loyers sans risque de résiliation, ou a minima d’intérêts de retard, à l’endroit de la partie qui n’exécuterait pas ses obligations.

Il est donc préférable de ne pas prendre de décision unilatérale dès maintenant, sans avoir interrogé son conseil juridique sur sa situation particulière, car les conséquences pourront autrement être fâcheuses.