La cession d’un immeuble d’une collectivité à un élu : le recours à l’acte en la forme administrative est possible

Partager sur facebook
Partager sur twitter
Partager sur linkedin
Partager sur email
Vente immo

Procédure mal connue, l’acte en la forme administrative permet, notamment, de régulariser les cessions et acquisition des collectivités tout en évitant de supporter le coût engendré par les frais de notaire.

Mais qu’en est-il lorsque la cession d’un immeuble d’une collectivité profite à un élu ?

Rappel général des préalables à la réalisation de la vente d’un immeuble d’une collectivité

Lorsqu’est abordée la question de la cession d’un immeuble d’une collectivité territoriale et, plus globalement, d’une personne publique, le premier réflexe est de s’interroger sur la domanialité dudit bien.

En effet, en vertu des principes protecteurs de la domanialité publique, un bien du domaine public est inaliénable (article L.3111-1 du code général de la propriété publique des personnes publiques). Autrement dit, il ne peut être cédé, vendu, sauf exceptions strictement définies par le code général de la propriété publique des personnes publiques (articles L. 3112-1 et  suivants du code général de la propriété publique des personnes publiques).

Partant, l’étape préalable et primordiale à toute vente d’un immeuble est de bien vérifier sa domanialité.

Ainsi, si le bien appartient au domaine public, la vente devra être précédée :

  • – d’une désaffectation ;
  • – d’un déclassement.

Une fois acquise la certitude de pouvoir vendre l’immeuble, car appartenant au domaine privé de la collectivité, l’article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales dispose :

« Toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l’avis de l’autorité compétente de l’État. Cet avis est réputé donné à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la saisine de cette autorité ».

Le conseil municipal fixe les conditions de la vente, dont notamment le prix de vente, sur la base de l’avis des   services de l’Etat.

Attention donc au prix de vente !

Comme nous avons déjà pu le voir, la jurisprudence administrative encadre strictement les ventes à l’euro symbolique appelées aussi ventes à vil prix. 

Enfin, l’article L. 2122-21 du Code général des collectivités territoriales précise que le maire est chargé d’exécuter les décisions du conseil municipal, notamment en matière de vente et d’échange.

Si l’acquéreur du bien communal est un élu, il faut être vigilant

Si l’acquéreur est un élu, ce dernier ne doit pas prendre part au vote de la délibération du conseil municipal ni, plus généralement, en influencer le résultat, sous peine de nullité de la délibération en vertu de l’article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales.

Et plus encore, la procédure suivie ne doit pas caractériser une prise illégale d’intérêt sanctionnée par larticle 432-12 du code pénal.

Or, en la matière, la jurisprudence est aussi stricte que sévère :

« la participation, serait-elle exclusive de tout vote, d’un adjoint au maire d’une commune à un organe délibérant de celle-ci, lorsque la délibération porte sur une affaire dans laquelle il a un intérêt, vaut surveillance ou administration de l’opération au sens de l’article 432-12 du code pénal, d’autre part, l’article 432-12 du code pénal n’exige pas que l’intérêt pris par le prévenu soit en contradiction avec l’intérêt communal, enfin, la participation de M. Y… aux réunions de la commission d’urbanisme fait partie intégrante de ses fonctions d’adjoint au maire, visées par la prévention, la cour d’appel, qui a caractérisé en tous ses éléments le délit de prise illégale d’intérêt, a justifié sa décision » 

(Crim. 22 février 2017, n°16-82039).

Autrement dit, la vigilance est de mise pour écarter tout risque administratif et pénal.

La réalisation de la cession d’un immeuble d’une collectivité

Pour la cession d’un immeuble d’une collectivité : la liberté de choix entre l’acte notarié ou l’acte en la forme administrative  

Pour la réalisation de la vente d’un immeuble d’une collectivité, le recours à un acte authentique est obligatoire en raison des formalités de publicité foncière nécessaires :

« Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative ».

(Article 710-1 du code civil).

A noter que :

« l’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter.

Il peut être dressé sur support électronique s’il est établi et conservé dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Lorsqu’il est reçu par un notaire, il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi » .

(Article 1369 du code civil).

Et, l’article L1311-13 du Code général des collectivités territoriales dispose :

« Les maires, les présidents des conseils départementaux et les présidents des conseils régionaux, les présidents des établissements publics rattachés à une collectivité territoriale ou regroupant ces collectivités et les présidents des syndicats mixtes sont habilités à recevoir et à authentifier, en vue de leur publication au fichier immobilier, les actes concernant les droits réels immobiliers ainsi que les baux, passés en la forme administrative par ces collectivités et établissements publics.

Lorsqu’il est fait application de la procédure de réception et d’authentification des actes mentionnée au premier alinéa, la collectivité territoriale ou l’établissement public partie à l’acte est représenté, lors de la signature de l’acte, par un adjoint ou un vice-président dans l’ordre de leur nomination ».

Autrement dit, les communes ont donc la possibilité de recourir à l’acte en la forme administrative, ce qui leur permet notamment de procéder à la cession de certains biens communaux sans avoir à recourir aux services d’un notaire.

Partant, pour l’authentification de la vente d’un immeuble communal, la commune dispose d’une liberté de choix entre :

  • – l’acte notarié ;
  • – l’acte en la forme notariée.

La conclusion d’un acte en la forme administrative pour la cession d’un immeuble

Il ressort de l’article L1311-13 du Code général des collectivités territoriales que la compétence pour recevoir et authentifier, en vue de leur publication au fichier immobilier, les actes concernant les droits réels immobiliers et les baux passés en la forme administrative appartient au Maire dans les communes.

Le Maire agit en tant qu’officier d’État civil. Cette compétence lui est propre, il ne peut la déléguer.

Et, l’article L1311-13 du Code général des collectivités territoriales précise que :

« lorsqu’il est fait application de la procédure de réception et d’authentification des actes mentionnée au premier alinéa, la collectivité territoriale ou l’établissement public partie à l’acte est représenté, lors de la signature de l’acte, par un adjoint ou un vice-président dans l’ordre de leur nomination ».

Ainsi, l’acte en la forme administrative qui concerne une commune, et plus généralement une collectivité, sera tripartite :

  • – le maire ;
  • – le représentant de la commune (un adjoint) ;
  • – l’acquéreur.

Est-il possible de conclure un acte en la forme administrative lorsque l’acquéreur est un élu ?

Une réponse ministérielle fixe les limites s’agissant de la capacité du maire à instrumenter des actes concernant les membres de la famille :

  • – en ligne directe à tous les degrés ;

Aucun texte ne limite davantage le recours à l’acte en la forme administrative.

Justement une réponse ministérielle récente souligne que « la qualité de conseiller municipal de l’acheteur n’a pas d’incidence sur la nature de l’acte requis pour entériner la vente » (Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, JO Sénat 8 juillet 2021, p. 4267).

« Il appartient au maire d’apprécier s’il convient de procéder à cette cession du bien communal à un élu municipal par le biais d’un acte en la forme administrative ou d’un acte notarié »  (Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, JO Sénat 8 juillet 2021, p. 4267).

Si l’élu est un adjoint, ce dernier ne pourra cependant pas à la fois être acquéreur et représentant de la commune lors de la vente.

Besoin d’un accompagnement sur une problématique similaire ?

Restez informé !

Recevez une fois par mois notre lettre d’actualités juridiques. Au menu, des brèves & décryptages concrets sur tout le champ du droit public.

Pour en savoir plus sur la gestion de vos données personnelles et pour exercer vos droits, consultez notre Politique de confidentialité