Que faire en présence d’un immeuble délabré ?

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Immeuble en péril

Les graves conséquences liées aux immeubles sinistrés, en péril ou l’habitat insalubre reviennent régulièrement dans l’actualité.

Tout le monde a en tête l’effondrement des immeubles rue d’Aubagne à Marseille en 2018.

Ces évènements invitent à faire un point sur la responsabilité de la ville, du propriétaire, de l’établissement de coopération intercommunale ou des services déconcentrés de l’état face au délabrement touchant les bâtiments situés sur le territoire de la ville.

Au-delà des enjeux financiers, la gestion de l’habitat sinistré renvoie à la responsabilité administrative et pénale de la ville.

L’habitat sinistré : une pluralité de situations et de règlementations à maîtriser

Lorsqu’on évoque la problématique de l’habitat sinistré, on pense directement à la situation du bâtiment menaçant ruine et à la procédure de péril, régie par les dispositions des articles L. 511-1 et suivants et R. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Pour autant, l’habitat sinistré peut, en réalité, recouvrir différentes situations qui dépassent le cadre des procédures de péril ordinaire et imminent.

La procédure d’insalubrité : enrayer le risque sanitaire 

C’est le cas, par exemple, d’un immeuble (y compris les parties communes du bâtiment) dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage en raison de son état ou de ses conditions d’occupation.

Ce n’est pas le risque d’effondrement qui est en jeu. Sont ici concernés la salubrité et la sécurité de l’immeuble, ou le risque sanitaire lié, par exemple, à la présence d’un occupant atteint du syndrome de Diogène, ou à l’absence d’équipements collectifs ou leur dysfonctionnement etc…

Dans ce cas, la procédure d’insalubrité remédiable ou irrémédiable devra être envisagée (article L. 1331-24 et suivants du Code de la santé publique). 

Ne pas confondre insalubrité et décence

Attention, cette situation d’insalubrité n’est pas à confondre avec un problème de décence du logement, dont pourrait se plaindre le locataire d’un logement auprès de son propriétaire.

Cette notion de décence est souvent encadrée par le règlement départemental sanitaire. 

L’objectif de ce dernier est de fixer des prescriptions en matière d’hygiène et de salubrité publique des constructions pour faire face aux principaux problèmes de nuisances quotidiennes rencontrées par les locataires et occupants d’un logement.

De la même manière, l’habitat sinistré peut recouvrir des hypothèses plus rares et moins connues, mais qui peuvent présenter un intérêt particulier pour la ville : le bien sans maître (article L. 1123-1 du code de la propriété des personnes publiques) ou le bien en état manifeste d’abandon (article L. 2243-1 et suivants du code général des collectivités territoriales).

La lutte contre l’habitat sinistré peut, prendre plusieurs formes : états différents du bâtiment, risques d’effondrement ou non, procédures différentes, autorités compétentes différentes.

Le seul point commun de ces procédures : la responsabilité des intervenants peut être engagée

L’habitat sinistré crée un risque administratif, civil, financier et pénal :

-> pour le propriétaire de l’immeuble ;

-> pour les occupants du bâtiment ;

-> pour les riverains de l’immeuble ;

-> enfin, pour la collectivité, ville ou intercommunalité, siège de la construction. On a bien vu la polémique dans le cas dramatique d’effondrement de l’immeuble à Marseille.

Pourquoi faire appel à un avocat pour lutter contre l’habitat sinistré ?

Identifier la bonne procédure

L’identification de la bonne procédure à mettre en œuvre pour lutter contre l’habitat insalubre n’est pas toujours évidente.

Il ne faut pas confondre péril et insalubrité du logement. Les conditions de mise en œuvre de ces deux procédures relevant de la police administrative sont très différentes.

Recouvrer les frais engagés

Le pouvoir de police n’appartient pas à la même autorité administrative. Le choix d’une mauvaise procédure ou une erreur dans le déroulé de la procédure emportera l’annulation des arrêtés pris, des décisions qui en découlent et l’impossibilité de recouvrer les frais engagés sur le propriétaire du bâtiment.

Le risque administratif et financier est important, d’autant plus lorsque la ville se substitue au propriétaire défaillant pour réaliser les travaux susceptibles de réparer les dégâts affectant l’immeuble.

Savoir qui est tenu d’une obligation de relogement

Par ailleurs, la mesure de police peut être couplée d’une interdiction d’habiter le bâtiment temporaire ou permanente.

Et, faute pour le propriétaire du logement de fournir une solution de logement aux locataires, l’obligation pèse, alors, sur la ville ou l’intercommunalité (article L. 521-3-1 et L. 521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Cette obligation de prendre en charge les locataires d’un immeuble sinistré n’est pas anodine, puisque dans les faits les communes en ont, quasi-systématiquement, la charge.

Il faut, donc :

– trouver les logements suffisants, décents et adaptés ;

– conclure les baux d’habitation ;

– émettre les titres de recettes pour faire, au final, supporter ce coût par le propriétaire du bâtiment sinistré.

La procédure de relogement doit donc être sécurisée.

La moindre erreur induira l’impossibilité pour la commune de mettre les frais de relogement des locataires de l’immeuble sinistré à la charge du propriétaire. De même, il existe un risque de mise en jeu de la responsabilité administrative de la commune.

Des procédures formalistes

Il en est de même s’agissant de la réalisation par la commune des travaux susceptibles de remédier aux sinistres de l’immeuble.

L’intervention de la commune s’inscrit dans un formalisme strict. Toute irrégularité empêchera la commune de récupérer les sommes engagées dans les travaux auprès du propriétaire défaillant.

La valeur ajoutée de Richer & Associés Droit Public face à un habitat sinistré

Nos avocats disposent d’une véritable expertise quotidienne en la matière d’immeubles insalubres. Ensemble nous serons donc en mesure d’identifier la procédure à mettre en œuvre, adaptée à vos besoins et objectifs.

Nous vous accompagnons, le cas échéant, dans la saisine du Tribunal administratif pour obtenir la nomination, en urgence, d’un expert judiciaire dans le cadre d’une procédure de péril imminent.

Nous vous apportons des conseils précis et concrets pour mener la procédure et remédier à l’habitat sinistré.

Nous vous accompagnons à toutes les étapes pour sécuriser la procédure et, ainsi, échapper à la mise en jeu de votre responsabilité administrative, pénale et financière.

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