Organisme de foncier solidaire (OFS) : quelle forme juridique ?

Partager sur facebook
Partager sur twitter
Partager sur linkedin
Partager sur email
OFS

La forme juridique de l’organisme de foncier solidaire : voilà un sujet qui fait débat lors de sa création.

Petit rappel général sur cet organisme, outil d’accession sociale à la propriété de logements, tout d’abord.

L’OFS : c’est quoi ?

L’organisme de foncier solidaire a été créé par l’article 164 de la loi ALUR. Ont été introduits les articles L. 329-1 et R. 329- 1 à R. 329-17 dans le code de l’urbanisme.

L’OFS est un organisme à but non lucratif. La création de l’organisme de foncier solidaire est soumise à agrément et contrôle préfectoral. L’OFS permet de créer et de favoriser l’accession à du logement à prix modéré.

L’organisme de foncier solidaire acquiert et gère du foncier. Ce foncier est destiné́ à la réalisation de logement social. Le support, pour la création de ce logement, est un bail réel solidaire (BRS).

Caractéristique du BRS :  la séparation du terrain et du logement, du bâti donc. L’OFS reste propriétaire du terrain assiette des logements malgré le BRS. C’est un droit réel sur le bâti qui est consenti au preneur du BRS.

On entendait parler dans la presse, il y a peu, des logements à prix défiant toute concurrence à Paris.

C’est le BRS l’astuce.

Le BRS permet la réalisation de ces logements à des prix modérés, pour essayer de stopper l’exode des plus modestes de la capitale, faute de pouvoir acheter leur logement.

Le BRS est conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans.

L’OFS ne peut conclure de BRS qu’avec des ménages dont les ressources n’excèdent pas un certain plafond.

Le caractère social du logement est pérennisé : ce sont les droits réels issus du bail réel solidaire qui sont cédés. Le prix de revente est, également, encadré.

Quelles formes juridiques pour votre organisme de foncier solidaire ?

Le code de l’urbanisme est muet sur la forme juridique que doit prendre l’OFS. Rien. Nada. Le législateur vous laisse avec vos doutes et vos questions.

Comme souvent, lorsque le droit est muet, la règle est la liberté pour la forme de l’organisme de foncier solidaire.

Enfin, presque la liberté. La limite est tout de même que l’OFS doit nécessairement poursuivre un but autre que le partage des bénéfices.

En effet, selon l’article R.329-3 du code de l’urbanisme, l’organisme de foncier solidaire doit satisfaire les critères suivants :

  • L’objet de l’OFS est autre que le partage des bénéfices ;
  • Sa gouvernance est définie et organisée dans ce but ;
  • La gestion de l’OFS est conforme aux principes suivants :
    • Les bénéfices réalisés sont entièrement affectés au maintien ou au développement de l’activité de l’OFS ;
  • Les réserves financières obligatoires constituées au titre de l’activité BRS sont consacrées exclusivement à l’activité de gestion des BRS. Les recettes générées par cette activité y sont entièrement affectées, y compris les produits de cessions.
  • Dans le cas où l’OFS exerce une autre activité, sa comptabilité interne permet de distinguer le résultat relevant de l’activité d’OFS et celui des autres activités qu’il exerce.

La forme de l’organisme de foncier solidaire est donc relativement libre, sous cette réserve.

Mais alors quelles structures pour l’OFS ?

Les plus évidentes sont :

  • Le groupement d’intérêt public ;
  • La fondation ;
  • L’association ;
  • La société coopérative d’intérêt collectif.

Le groupement d’intérêt public

Le GIP est un instrument de coopération public-privé, soumis, outre à l’agrément OFS, à approbation par l’État. Il s’agit avant tout d’un outil de mise en commun de moyens pour poursuivre un but déterminé.

Il ne s’agit pas du choix le plus évident, d’autant que sa constitution est lourde, et la convention constitutive encadrée par le droit.

La fondation

La fondation est l’acte par lequel une ou plusieurs personnes physiques ou morales décident l’affectation irrévocable de biens, droits ou ressources à la réalisation d’une œuvre d’intérêt général et à but non lucratif.

Il s’agit d’une structure très intégrée, stable, reposant sur une mise en commun irrévocable de biens, droits et ressources. On peut lui reprocher un manque de souplesse.

Viennent ensuite les deux formes les plus usitées : l’association et la SCIC.

L’association

L’association est la forme la plus souple et la plus simple. Elle ne nécessite aucun capital. Aucune composition particulière n’est imposée par la loi du 1er juillet 1901. Son inconvénient est le corollaire de sa grande souplesse : la facilité de retrait de ses membres.

La société coopérative d’intérêt collectif

La SCIC est régie par la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération.

Vous voyez votre coopérative agricole locale ?

Et bien ici, elle sert à porter un OFS !

Son objet est « la production ou la fourniture de biens et de services d’intérêt collectif, qui présentent un caractère d’utilité sociale » (article 19 quinquies de la loi 47-1775).

Forme de la SCIC

Elle est constituée sous forme de société anonyme, de société par actions simplifiée ou de société à responsabilité limitée à capital variable.

Il s’agit donc de trois sociétés commerciales par la forme, régies par le code de commerce, outre par la loi de 47 précitée.

Composition de la SCIC

Sa composition est déterminée par la loi. La SCIC doit comporter au moins trois catégories d’associés.

Deux des catégories sont imposées par la loi : une catégorie regroupant les bénéficiaires de la SCIC et une catégorie « salariés » de la coopérative. A défaut de salariés, il faudra créer une catégorie « producteurs » de biens ou services de la coopérative.

S’agissant de la troisième catégorie d’associés, si elle doit obligatoirement exister, sa composition est déterminée librement.

Dans tous les cas il faut bien méditer :

  • les statuts
  • la répartition des droits de vote
  • la nécessité d’un pacte d’actionnaire
  • la nécessité de pouvoir prévoir des droits de vote différents
  • la rigidité souhaitée
  • la volonté de voir le capital évoluer ou non…

Bref, autant de questions que nous conseillons de méditer bien en amont, et valider avec votre avocat expert en la matière !

On en parle ?

Dites-nous tout, par email (accueil@droitpublic.eu) ou via le formulaire ci-dessous !

Pour en savoir plus sur la gestion de vos données personnelles et pour exercer vos droits, consultez notre Politique de confidentialité