Le propriétaire de l’immeuble en péril imminent ne répond pas aux convocations : que faire ?

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Péril

Que faire quand le propriétaire ne répond pas aux avertissements et convocations adressées par le maire dans le cadre d’une procédure de péril imminent ?

Lorsqu’un immeuble créé, par l’absence de travaux d’entretien, par son état d’instabilité, un danger imminent pour la sécurité de ses occupants, des voisins ou des passants, le maire doit agir sans délai. C’est une procédure de péril imminent qui sera lancée. Mais encore faut-il que les constatations organisées dans ce cadre puissent se dérouler normalement.

Le péril imminent, pouvoir de police spéciale du maire face au danger créé par un immeuble instable

Ce sont ici les cas de défaillance du propriétaire dans la réalisation de travaux d’entretien de l’immeuble qui sont visés.

Parfois, cette défaillance est telle qu’il y a un danger d’effondrement, total ou partiel de l’immeuble, ou pour la stabilité de l’immeuble ou du logement. Dans ces cas, le Maire de la commune doit agir sans délai.

A défaut la commune engage sa responsabilité.

Ce danger pour la sécurité des occupants du logement, voisins ou riverains de l’habitation, implique le lancement d’une procédure de péril imminent.

Cette procédure de péril imminent aboutira à la prescription de travaux que le propriétaire devra réaliser dans un délai fixé par l’arrêté de péril imminent que prendra le maire.

Cette procédure de péril imminent, qui est un pouvoir de police spéciale du maire, est régie par l’article L.511-3 du code de la construction et de l’habitation.

La procédure de péril imminent commence par un avertissement fait au propriétaire et/ou aux occupants du logement ou de l’immeuble d’habitation par le maire de la commune.

Cet avertissement adressé aux propriétaires et occupants émanant du maire de la commune, outre son importance procédurale cruciale, a de véritables conséquences concrètes.

L’avertissement et la convocation du propriétaire parfois inefficaces

Car les immeubles en péril sont souvent abandonnés, inhabités, avec un propriétaire résidant loin de l’immeuble en question, d’où sa carence à réaliser les travaux d’entretien de l’immeuble du logement.

L’avertissement fait par le maire, puis la convocation de l’Expert qu’aura désigné le Tribunal et qui doit se rendre sur site dans un délai de 24 heures, restent alors lettre morte.

Comment pénétrer dans l’immeuble avec l’Expert qu’aura désigné le Tribunal en ce cas ?

Le code de la construction et de l’habitation n’est d’aucune aide. Les pouvoirs de police du maire ne permettent pas de régler la situation.

La commune est, à ce stade, soit bloquée, soit, poussée par le danger imminent, tentée de commettre une voie de fait, sans en avoir conscience le plus souvent.

En effet, pénétrer dans l’immeuble sans le propriétaire ou l’occupant, en se fondant simplement sur l’ordonnance désignant un Expert rendue par le Tribunal administratif dans le cadre de la procédure de péril imminent constitue une voie de fait.

Et cette voie de fait peut engager la responsabilité de la commune.

Peut-on mener la procédure de péril imminent sans pénétrer dans l’immeuble ?

Premier réflexe à avoir en pareille situation : puis-je faire en sorte que l’Expert soit capable de faire son travail sans pénétrer dans l’immeuble ou le logement dans un délai compatible avec le danger frappant l’immeuble d’habitation ou le logement ?

Il faut se poser la question suivante : où sont situés les éléments créant un danger pour la sécurité de l’immeuble ou du logement ? Les éléments fondant le déclenchement de la procédure de péril imminent sont-ils accessibles ?

S’il s’agit d’éléments tels que des tuiles, la cheminée, des éléments de façade ou même parfois un plancher dans un pièce située côté rue, alors il est possible de s’organiser pour mener la procédure de péril en dépit de la mauvaise volonté du propriétaire du logement.

L’appui des services techniques de la commune sera alors précieux.

Pour pallier cette difficulté le maire pourra organiser la mise à disposition de l’Expert des équipements appropriés permettant d’opérer les constatations depuis l’extérieur de l’immeuble ou du logement en toute sécurité.

Une nacelle, un petit échafaudage, le tout utilisés avec des équipements de protection individuelle, feront alors l’affaire.

Mais tel est rarement le cas. Et, de la précision du rapport de l’Expert, dépendront les travaux qui pourront être réalisés pour faire cesser l’imminence du péril et la capacité de la commune à se faire rembourser lorsqu’elle se substitue au propriétaire.

Comment s’en sortir alors ?

Si les convocations demeurent vaines et que les constatations ne peuvent être réalisées depuis l’extérieur, la commune n’est pas, pour autant, bloquée.

La commune a même, malgré ces difficultés, toujours l’obligation d’agir sous peine d’engager sa responsabilité.

C’est alors vers le juge de la propriété, le juge civil donc, qu’il faut se tourner. 

Seul le juge civil, le tribunal judiciaire donc, peut valablement autoriser la commune et l’Expert à pénétrer dans l’immeuble, au besoin accompagnés d’un serrurier.

Comme le rappelait la Cour d’appel d’Orléans, dans une décision que nous avions obtenue devant elle pour permettre à une commune de gérer un cas de syndrome de Diogène :

« Attendu que le principe d’inviolabilité du domicile implique nécessairement l’intervention d’une autorité juridictionnelle dès qu’il est envisagé que des agents publics pénètrent sur une propriété privée, en l’absence de dispositions légales permettant d’assurer les garanties fondamentales attachées aux droits de propriété ; 

Que cette autorité juridictionnelle ne peut être que le juge judiciaire, auquel est confiée la sauvegarde des libertés individuelles, qui inclut l’inviolabilité du domicile » (CA d’Orléans, RG 16/01307).

Les procédures d’ordonnance sur requête et de référé d’heure à heure doivent alors, pour une efficacité et une rapidité adaptées à la situation de danger immédiat, être envisagées. 

Votre avocat saura analyser laquelle de ces procédures est la plus appropriée à votre situation !

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