Les procédures de péril et d’insalubrité sont mortes, vive la police spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles

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police spéciale sécurité et salubrité des immeubles

L’année 2021 marque un tournant avec l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations qui consacre la nouvelle police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles, permettant de remédier aux cas d’insalubrité mais aussi de péril.

L’objectif est d’unifier les nombreux régimes de polices spéciales existant en matière d’immeuble sinistré.

L’entrée en vigueur de la nouvelle procédure de la mise en sécurité des immeubles

L’article 19 de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations précise que la procédure de mise en sécurité entre en vigueur à compter du 1er janvier 2021 (en ce sens également, 1er et 2ème alinéa de l’article 7 du Décret n°2020-1711 du 24 décembre 2020).

Étant précisé que ces dispositions ne sont applicables qu’aux arrêtés notifiés à compter du 1er janvier 2021.

Autrement dit, pour les procédures dans lesquelles un arrêté a été pris avant le 1er janvier 2021, il faudra recourir aux anciennes dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives et du code de la santé publique.

En pratique :

– si un arrêté a été notifié avant le 1er janvier 2021, la procédure sera poursuivie selon les anciennes dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives au péril ou du code de la santé publique s’agissant d’insalubrité ;

– si l’autorité de police a diligenté des visites sur place et, le cas échéant, obtenu l’intervention d’un expert judiciaire, anciennement sur le fondement de l’article L. 511-3 du Code de la construction et de l’habitation, mais pour autant n’a pas pris d’arrêté au 1er janvier 2021, la procédure sera poursuivie sur le fondement des nouvelles dispositions du code de la construction et de l’habitation.

L’objet de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations 

En vertu de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, il s’agit de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : 

  • risques qui résultent des murs, des bâtiments ou de tout édifice, qui n’offre pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ;
  • fonctionnement défectueux ou défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation (énumération des équipements communs concernés à l’article R.511-1 du code de la construction et de l’habitation) ;
  • entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu’il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;

La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations s’applique, également, aux édifices ou monuments funéraires placés dans l’une des deux situations énumérées à l’article L. 511-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Il s’agit, donc, bien d’unifier les différentes polices administratives spéciales et élaborant un cadre procédural unique.

L’autorité compétente pour la mise en œuvre de la police de la sécurité et de la salubrité

Deux autorités de police en fonction de la situation.

La compétence du maire, sous réserve que la compétence n’ait pas été transférée au président de l’établissement public de coopération intercommunale

Le maire intervient quand il s’agit de remédier :

  • aux risques qui résultent des murs, des bâtiments ou de tout édifice, qui n’offre pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers 
  • au fonctionnement défectueux ou défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation 
  • à l’entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu’il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers.  

La compétence du préfet

Le préfet intervient dans les situations suivantes :

– en matière d’insalubrité ;

– en cas d’ICPE, dans la situation suivante : l’entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu’il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers.  

À noter qu’à Paris, la compétence du préfet de police est limitée aux seules situations d’insalubrité (Article L. 511-5 du code de la construction et de l’habitation). 

Le rôle de l’intercommunalité redéfini

L’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations modifie également l’article L. 5211-9-2 du code général des collectivités territoriales soit le transfert des pouvoirs de police des maires aux présidents des établissements de coopération intercommunale.

Les principes du transfert du pouvoir de police au président de l’établissement public de coopération intercommunal compétent en matière d’habitat ainsi que de la possible opposition des maires audit transfert sont maintenus.

Deux principales nouveautés

D’une part, en matière d’habitat indigne, le président de l’établissement public de coopération intercommunale ne peut plus renoncer à ce que les pouvoirs de police des maires des communes membres lui soient transférés, dès qu’un maire s’y oppose.

Désormais, pour que le président de l’établissement public de coopération intercommunale puisse renoncer, il faut au moins que la moitié des maires des communes se soient opposés au transfert de plein droit, ou que les maires s’opposant à ce transfert représentent au moins la moitié de la population de l’établissement.

D’autre part, désormais, le maire, initialement opposé au transfert, dispose de la possibilité de pouvoir revenir sur sa décision au fil de son mandat. 

Cette nouvelle possibilité offerte au maire permettra d’adapter les situations en fonction du déploiement et de l’affirmation de la politique intercommunale de lutte contre l’habitat indigne.

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