Quelles règles d’urbanisme applicables pour les « tiny houses » ?

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Tiny House et règles d'urbanisme

Les « tiny houses », ces micro-maisons, connaissent un franc succès commercial comme solution de logement plus simple et plus écologique. Pour autant, cet engouement fait souvent oublier que leur implantation demande un réflexion juridique propre à chaque projet pour déterminer les règles d’urbanisme applicables.

Les tiny houses : des aménagements démontables à vocation d’habitat permanent ?

Les tiny houses sont susceptibles de constituer des aménagements démontables, à vocation d’habitat permanent, sous réserve évidemment de respecter les conditions définies au code de l’urbanisme (Rép. min. n° 08720, JO Sénat, Q, 27 juin 2019, p. 3420).

Définition de l’aménagement démontable à vocation d’habitat permanent

La résidence démontable à vocation d’habitat permanent est définie à l’article R. 111-51 du code de l’urbanisme :

« Sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables ».

Pour être une habitation légère démontable, il faut que l’installation :

  • – soit destinée à l’habitat, 
  • – tienne lieu de résidence principale (occupée 8 mois par an), 
  • – soit autonome en termes de réseaux et sans fondations. 

Si c’est le cas, la tiny House constitue une telle habitation légère démontable à vocation d’habitat permanent.

Dans le cas contraire il faut se tourner vers les autres types d’hébergement ou de construction, comme nous l’étudierons ci-après. Et, le droit commun s’appliquera, notamment les exigences de raccordement et l’absence de possibilité de pouvoir se prévaloir des règles liées aux secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (Stecal) (article L. 151-13 du code de l’urbanisme). 

Quel type d’autorisation d’urbanisme est alors nécessaire, si la tiny house remplit les conditions d’une résidence démontable à vocation d’habitat permanent ?

Si la tiny house est effectivement qualifiée de résidence démontable à vocation d’habitat permanent, au sens du code de l’urbanisme, elle sera soumise à autorisation ou déclaration préalable.

Il convient de distinguer plusieurs hypothèses :

a) En cas d’installation de plus de deux tiny houses, l’autorisation d’urbanisme applicable dépendra de l’aménagement du terrain

On ne tiendra alors pas compte de l’installation de la tiny house.

  1. 1- si l’installation des tiny houses emporte la création d’une surface de plancher inférieure à 40 m2, le projet est alors soumis à déclaration préalable (article R. 421-23 du code de l’urbanisme).

  1. 2- si une surface de plancher supérieure à 40 m2 est créée, un permis d’aménager sera nécessaire (article R. 421-19 du code de l’urbanisme). 

Par conséquent, le code de l’urbanisme soumet ces installations au régime juridique particulier des installations et aménagements.

b) En cas d’installation d’une seule tiny house, le droit commun s’applique :  déclaration préalable ou permis de construire

  • – d’autre part, un permis de construire sera nécessaire si on dépasse les seuils de 20 et 40 m2 (article R. 421-14 du code de l’urbanisme). Bien évidemment, évoquant ici les tiny houses, ce sera rarement le cas.

Compatibilité de la tiny house avec les règles du plan local d’urbanisme

En zone urbaine, la tiny house sera traitée comme n’importe quelle construction édifiée dans une zone qui accueille des habitations.

La tiny house devra respecter le règlement du plan local d’urbanisme (PLU).

En zone agricole ou naturelle, en principe, la seule possibilité de constructions recouvre celles qui ont une vocation agricole ou forestière. Seulement, dans ces zones, les plans locaux d’urbanisme peuvent définir des zones très limitées dans lesquelles seront autorisées des constructions ayant d’autres vocations : on les appelle les secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (Stecal, article L. 151-13 du code de l’urbanisme). 

Depuis la loi Alur, ces Stecal peuvent accueillir des résidences démontables à vocation d’habitat permanent. Dans ce cas, la collectivité va dessiner des Stecal, et dans son règlement, préciser expressément qu’elle y autorise de telles installations. 

Le règlement applicable à ces secteurs définira les règles relatives aux conditions de hauteur, d’implantation et de densité de ces maisons, parce qu’il faut qu’elles restent compatibles avec le caractère agricole ou forestier de la zone. Les réseaux d’eau, d’électricité etc… n’existant a priori pas dans ces zones, le service instructeur peut tout de même exiger des règles techniques pour le traitement des eaux usées, des eaux pluviales ou la sécurité incendie …

De même, si le maire identifie un risque, par exemple d’incendie, il pourra refuser ce projet en se fondant sur l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, qui dispose qu’ « un projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». 

L’autorité compétente pourra, également, faire jouer l’article R.111-27 du code de l’urbanisme, qui permet au maire de refuser un projet en l’absence d’insertion dans l’environnement bâti, et ce même si la construction respecte par ailleurs le règlement du plan local d’urbanisme. 

La tiny house n’a pas toujours vocation à servir d’aménagement démontable à vocation d’habitat.

C’est le cas, lorsque la tiny house est utilisée pour une durée d’installation inférieure à 8 mois par an, notamment, car elle est utilisée pour sa mobilité.

Dès lors, le régime bascule, soit vers celui des caravanes, soit vers celui des résidences mobiles de loisirs.

Le régime des caravanes selon les règles du droit de l’urbanisme

Caravane, résidence mobile de loisirs ou habitation légère de loisirs ?

L’article R. 111-47 du code de l’urbanisme prévoit :

« Est considérée comme caravane pour l’application du présent chapitre le véhicule ou l’élément de véhicule qui, équipé pour le séjour ou l’exercice d’une activité, conserve en permanence des moyens de mobilité lui permettant de se déplacer par lui-même ou être déplacé par simple traction. ».

La caravane est appréhendée de manière générique.

Ainsi, un camping-car est considéré du point de vue du code de l’urbanisme comme une caravane :

« S’agissant du stationnement sur le domaine de personnes privées, le code de l’urbanisme considère le camping-car comme une caravane et précise donc les conditions et les limites de son stationnement (art. R. 111-37 à R. 111-40, R. 421-23 et R. 421-19 du code de l’urbanisme). » .

(Réponse du Ministère de l’intérieur, de l’outre-mer et des collectivités territoriales, publiée dans le JO Sénat du 24/06/2010 – page 1637 voir également Rép. min. n° 1773: JOAN Q, 1er juillet 2014, p. 5515)

Pour autant, sous le visa de l’ancien article R. 443-2, il a été jugé que des maisons mobiles implantées sur le terrain d’un centre de vacances, entourées de terrasses en bois, raccordées aux réseaux de distribution d’électricité, d’eau potable et d’assainissement et installées sur des emplacements délimités par des haies d’arbustes ne pouvaient pas être regardées comme des caravanes au sens dudit article (CE 8 juin 2010n° 306609).

De même, la seule présence sur la parcelle litigieuse d’une roue et d’un système d’attelage relevée par huissier n’est pas suffisante pour qualifier une résidence mobile de loisirs de « caravane », au sens des dispositions précitées des articles R. 111-47 et R. 421-23 code de l’urbanisme (CAA Marseille, 4 février 2021, M. B. A., n° 20MA02018).

La différence repose sur l’autorisation ou non, de circuler, en application du code de la route (article R. 111-41  du code de l’urbanisme).

Par ailleurs, la résidence mobile de loisirs ne peut être installée que sur un terrain visé aux articles R. 111- 42 et 45 du code de l’urbanisme.

Un particulier ne peut installer une résidence mobile de loisirs sur son terrain.

Et l’habitation légère de loisirs ?

L’habitation légère de loisirs est une construction démontable ou transportable, destinée à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs (article R. 111-37 du code de l’urbanisme).

L’habitation légère de loisirs ne dispose pas de moyen de transport par traction.

L’habitation légère de loisirs, habitation affectée aux loisirs, peut être implantée dans les zones visées par le code de l’urbanisme (article R. 111-38 du code de l’urbanisme). Dans le cas contraire, le droit commun des constructions s’applique (article R. 111-40 du code de l’urbanisme).

En tant que caravane, quelle autorisation d’urbanisme pour l’installation d’une tiny house ?

Outre les règles prévues par le PLU autorisant ou non l’installation de caravanes selon la zone considérée, il convient de se tourner vers l’article R. 421-23 du code de l’urbanisme.

Une déclaration préalable est nécessaire pour l’installation d’une caravane pour une durée supérieure à 3 mois par an sur un terrain situé en dehors d’un parc résidentiel de loisirs, d’un terrain de camping, d’un village de vacances classé en hébergement léger au sens du code du tourisme ou d’une dépendance de maison familiale de vacances agréée au sens du code du tourisme.

Quels risques en cas de non respect des règles d’urbanisme ?

Enfin, si l’installation de la tiny house ne respecte pas les règles d’urbanisme applicables, une infraction pénale de son propriétaire peut être qualifiée. Et, la loi Engagement et Proximité a renforcé le pouvoir de sanction du maire avec la possibilité d’adresser une mise en demeure, pouvant être assortie d’une astreinte journalière d’un montant maximal de 500 euros par jour de retard.

En synthèse, le régime juridique applicable aux tiny houses n’est pas toujours facile à appréhender, puisqu’il va dépendre du lieux d’implantation, de la construction, de la durée d’installation, du caractère principal ou de loisirs de l’habitat, de l’existence ou non de dispositifs de traction.

Comme souvent en pratique, il convient est, ainsi, d’être vigilant face à l’appellation commerciale de « tiny house ». Il faudra, par conséquent, d’analyser concrètement le projet pour déterminer le régime juridique applicable et la compatibilité avec les règles d’urbanisme en vigueur, pour éviter des difficultés de taille ! 

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