Quelle responsabilité de la commune en cas de permis de construire illégal ?

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affichage d'un permis de construire

La responsabilité de la commune peut-elle être engagée à raison de la délivrance d’un permis de construire illégal ?

Oui : l’autorisation d’urbanisme, telle que le permis de construire, est un acte administratif, dont l’illégalité peut engager la responsabilité de la commune.

Et, les conséquences pécuniaires de l’illégalité d’un permis de construire peuvent s’avérer désastreuses pour une commune.

Un permis de construire illégal peut engager la responsabilité de la commune

La responsabilité de la commune consacrée en cas d’illégalité du permis de construire

Le principe jurisprudentiel est posé depuis longtemps. 

Le juge administratif considère que toute illégalité de l’administration est constitutive d’une faute susceptible d’engager sa responsabilité :

« que cette illégalité, à supposer même qu’elle soit imputable à une simple erreur d’appréciation, à constitué une faute de nature à engager la responsabilité de la puissance publique » (CE, sect., 26 janvier 1973, Ville de Paris c/ Driancourt, n° 84768).

Cette solution bien ancrée dans notre droit positif s’est diffusée en droit de l’urbanisme.

Ainsi, dès 1976, cette solution a été transposée au droit de l’urbanisme :

« considérant que l’illégalité de la décision par laquelle le Préfet d’Ille-et-Vilaine a refusé au Sieur Z.. l’autorisation de créer un lotissement, bien qu’elle soit imputable à une simple erreur d’appréciation, a constitué une faute de nature à engager la responsabilité de l’Etat » (CE, 7 avril 1976, n° 97464).

Il en est de même s’agissant des conséquences de l’illégalité affectant un document de planification des sols (CE, 28 octobre 2009, n° 299753).

Sans surprise, l’illégalité d’une autorisation d’urbanisme, d’un permis de construire, est constitutive d’une faute qui est susceptible d’engager la responsabilité de la commune (CE, 30 juin 1976, n° 96295 ou encore plus récemment CE, 18 décembre 2019, n° 423681).

La nécessité de démontrer un préjudice en lien avec la faute commise par la commune dans la délivrance d’un permis de construire illégal

Le principe de la responsabilité de la commune étant admis, il appartient au pétitionnaire ou aux tiers lésés de démontrer devant le juge administratif que les préjudices subis sont directement en lien avec l’illégalité du permis de construire.

En principe, le juge administratif écarte tout préjudice éventuel.

La responsabilité de la commune vis-à-vis du bénéficiaire du permis

Une fois le permis de construire accordé par la commune, le bénéficiaire va réaliser ses travaux de construction. 

En cas d’illégalité du permis de construire, peuvent être indemnisés ; par exemple, les préjudices liés :

– au coût des travaux réalisés ;

– au coût de la démolition de la construction intégrant même l’intervention d’un maître d’œuvre, dans l’hypothèse où elle serait ordonnée (CAA Lyon, 5 janvier 2016, n° 15LY00782).

– aux frais afférents à la défense des intérêts du bénéficiaire devant les instances judiciaires, par exemple (CAA Marseille, 18 mars 2016, n° 14MA02106) ;

– aux frais de relogement (TA Nantes, 26 novembre 2015, n° 1204668) ;

– aux troubles dans les conditions d’existence du fait de la remise en cause du projet, et de manière plus exceptionnelle, un préjudice moral (CAA Bordeaux, 18 novembre 2014, n° 14BX00720).

– etc …

Cette liste est évidemment ouverte. Il conviendra toujours de démontrer le caractère direct et certain du préjudice invoqué. 

Des exonérations ou atténuations de responsabilité possibles

Même si le lien direct de causalité est établi entre le préjudice subi et l’illégalité fautive de l’administration, il existe des hypothèses qui permettront à la commune de voir sa part responsabilité atténuée ou même exonérée. 

C’est le cas classique de la faute du demandeur. Cette faute consiste ici à présenter une demande tendant à la délivrance d’un permis de construire que le demandeur sait être illégal.

Ainsi, l’attitude de la victime peut constituer une cause d’atténuation, ou d’exonération de la responsabilité de la commune soit en déposant une demande manifestement contraire aux règles d’urbanisme en vigueur ou encore en ne respectant pas les prescriptions du permis de construire délivré (TA La Réunion, 9 juin 1999, n° 9700939).

La qualité de la victime peut participer, également, à l’exonération totale ou l’absorption partielle de la responsabilité de la commune (pour un conseiller municipal membre de la commission d’urbanisme : TA Nantes, 12 janvier 2010, n° 0704135 ou encore pour un professionnel de l’immobilier : CE, 7 mai 2007, n° 282311).

En tout état de cause, une telle exonération ou atténuation n’est pas automatique. Il faut démontrer en quoi l’attitude de la victime doit emporter une part de responsabilité. Ce raisonnement parfois subtil et technique nécessitera une étude complète et approfondie du dossier.

La responsabilité de la commune vis-à-vis du tiers lésé : la situation du voisin

L’illégalité d’un permis de construire peut, en outre, léser un voisin.

Dès lors, le voisin est en droit d’obtenir réparation de son préjudice en engageant la responsabilité de la commune devant le juge administratif.

Cette action en responsabilité est, effectivement, ouverte à toute personne lésée, dès lors qu’il est démontré que le préjudice subi est directement lié à l’illégalité fautive de la commune (CE, 24 juillet 2019, n° 417915).

Et, le juge administratif reconnaît au tiers lésé, en raison de l’illégalité d’un permis de construire, le droit d’obtenir réparation de tous les préjudices qui trouvent directement leur cause dans les illégalités entachant la décision (CE, 24 juillet 2019, n° 417915).

Il est, ainsi, par exemple, admis l’indemnisation de la perte de la valeur vénale du bien.

Pourra, également, être admise la réparation du préjudice moral et des troubles dans les conditions d’existence.

Les risques liés à l’illégalité d’un permis de construire, et plus généralement de toutes autorisations d’urbanisme, ne doivent jamais être pris à la légère.

L’illégalité commise engage la responsabilité de l’autorité en charge de l’instruction. 

Dans ces conditions, nous ne pouvons que recommander aux communes d’être particulièrement vigilantes lors de l’instruction des demandes de permis de construire et autre autorisation d’urbanisme pour éviter de lourdes condamnations financières.

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