Organisme de foncier solidaire (OFS)
L’organisme de foncier solidaire : qu’est-ce-que c’est ?
L’organisme de foncier solidaire (OFS) a été créé par l’article 164 de la loi ALUR qui a introduit les articles L. 329-1 et R. 329- 1 à R. 329-17 dans le code de l’urbanisme.
L’OFS est un organisme à but non lucratif. C’est donc une structure récente, permettant de créer et de favoriser l’accession à du logement à prix modéré.
L’organisme de foncier solidaire acquiert et gère du foncier. Ce foncier est destiné́ à la réalisation de logement social par le biais du mécanisme de bail réel solidaire (BRS).
La caractéristique du BRS est la séparation du terrain et du bâti. L’OFS reste propriétaire du terrain malgré le bail réel solidaire. C’est un droit réel sur le bâti qui est consenti au preneur du BRS.
Ce BRS sert à conférer des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements. Le bail réel solidaire est conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans.
L’OFS ne peut conclure de BRS qu’avec des ménages dont les ressources n’excèdent pas un certain plafond.
Le caractère social du logement est pérennisé : ce sont les droits réels issus du bail réel solidaire qui sont cédés. Le prix de revente est encadré.
L’OFS : une structure soumise à agrément et contrôle préfectoral
Si le cadre juridique de l’OFS est assez libre, sa création ne l’est, en revanche, pas du tout !
La création de l’OFS soumise à agrément
La loi organise un mécanisme d’agrément préfectoral indispensable à l’OFS pour pouvoir exercer son activité.
La demande d’agrément est règlementée par les articles R.329-6 et suivants du code de l’urbanisme.
Il s’agit d’un dossier assez lourd, permettant au préfet de Région de contrôler la composition de l’OFS, ses modalités de fonctionnement, son activité, ses ressources etc…
Le contrôle préfectoral sur l’activité de l’OFS
Le préfet de région contrôle ensuite régulièrement l’activité de l’organisme de foncier solidaire. Un rapport annuel très complet doit lui être adressé (article R.329-11 du code de l’urbanisme).
Le préfet contrôle, entre autres :
-> les comptes financiers, certifiés par le commissaire aux comptes ;
-> la liste des bénéficiaires d’un bail réel solidaire signé avec l’organisme et les conditions de cession des droits réels au cours de l’exercice ;
-> un bilan de l’activité de suivi des bénéficiaires d’un bail réel solidaire…
Ce contrôle peut conduire le préfet à suspendre ou retirer l’agrément, dans les conditions des articles R. 329-14 et suivants du code de l’urbanisme.
Pourquoi faire appel à un avocat pour votre organisme de foncier solidaire ?
La création d’un organisme de foncier solidaire est peu balisée à ce jour. La jurisprudence est inexistante.
La loi laisse une grande part de liberté s’agissant du statut de l’OFS. Il s’agit donc d’une source d’incertitude, créant un risque juridique. Cette liberté laissée par la loi invite également à comparer les avantages et inconvénients de toutes les formes juridiques possibles de l’OFS selon la composition envisagée de l’organisme : association, SCIC, GIP, fondation…
Il faut également s’interroger sur l’application des règles de la commande publique.
En effet, selon la composition de l’OFS, ses achats et la construction de logement pour son compte par ses membres pourraient être soumis à publicité et mise en concurrence.
Il est donc impératif de faire évaluer ces points pour écarter le risque administratif, financier et pénal.
La sécurisation des étapes de la création d’un OSF avec Richer & Associés
-> Nous analysons vos besoins et la composition que vous souhaiteriez pour votre OFS ;
-> Nous vous soumettons une analyse comparative des différents montages qui s’offrent à vous et vous conseillons sur celui qui nous paraît le plus approprié ;
-> Nous vous décrivons les contraintes du fonctionnement de votre OFS selon les données que vous nous fournissez ;
-> Nous vous soumettons un projet de statuts, à débattre et affiner ensemble ;
-> Nous vous accompagnons pour le montage de l’intégralité du dossier d’agrément.
La valeur ajoutée de Richer & Associés pour votre OFS
L’organisme de foncier solidaire est une structure encore peu fréquente à ce jour.
Travailler avec un avocat ayant déjà travaillé sur ces sujets de bout en bout est donc une réelle plus-value. C’est ce que vous apporte Richer & Associés
Notre équipe d’avocats maîtrise par ailleurs parfaitement l’intégralité des sujets impliqués : les questions de logement social, de montage de structure portant l’OFS, de commande publique.
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