Un OPH peut-il obtenir l’agrément OFS ?

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OPH OFS

L’agrément OFS pour un OPH : voilà un drôle de casse-tête contenant un trop plein de sigles.

Nous avons, il y a peu, présenté les formes juridiques pouvant être adoptées par un Organisme de foncier solidaire en création.

Nous avions vu que la forme de l’OFS était assez libre.

Mais un OPH, l’un des piliers du logement à prix modéré, souhaitant se lancer dans l’aventure de la production de logements en bail réel solidaire (BRS), peut-il porter la double casquette OFS / OPH ?

L’OFS, en bref

L’organisme de foncier solidaire est un organisme à but non lucratif.

L’organisme de foncier solidaire a été créé par la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové). Cette loi a introduit les articles L. 329-1 et R. 329- 1 à R. 329-17 dans le code de l’urbanisme.

L’OFS permet de favoriser la production de logements et l’accession à du logement à prix modéré.

L’organisme de foncier solidaire acquiert et gère le foncier. Ce foncier accueille du logement social. Le support, pour la création de ce logement, est un bail réel solidaire (BRS).

Caractéristique principale de ce bail réel solidaire ou BRS :  la séparation du terrain et du logement, du bâti donc. L’OFS reste propriétaire du terrain assiette des logements malgré le BRS. C’est un droit réel sur le bâti qui est consenti au preneur du BRS.

Le preneur du bail réel solidaire paie un prix pour le logement bâti bien en dessous du prix du Marché. Il paie en outre une redevance modérée correspondant au foncier sur lequel est assis le logement.

Aucune forme n’est imposée par les textes pour la constitution de l’organisme de foncier solidaire.

Forme juridique de l’OFS : le cadre

Le code de l’urbanisme est muet, ce qui laisse beaucoup de place à l’imagination.

Nous avions vu que les supports les plus fréquents pour la création d’OFS étaient, aujourd’hui, la SCIC, l’association, le GIP ou la fondation.

Mais en clair : le cadre est très peu défini par la loi.

Agrément OFS d’un OPH : est-ce possible ?

L’OFS est soumis à agrément préfectoral.

La liste des éléments devant être transmis par l’OFS pour obtenir l’agrément préfectoral est prévue à l’article R. 329-7 du code de l’urbanisme :

« 1° Ses statuts ou documents constitutifs ;

2° La composition de son organe de décision et la description de l’activité professionnelle de chacune des personnes physiques membres de cet organe ;

3° L’organigramme de l’organisme, la description de la qualification des personnels salariés et de la part des activités confiées à des bénévoles ;

4° Le commissaire aux comptes désigné par l’organisme ;

5° Le budget de l’année en cours, les comptes financiers des deux exercices clos, sauf si l’organisme a été créé plus récemment et le budget prévisionnel de l’exercice à venir ;

6° Le programme des actions de l’organisme concernées par l’agrément ;

7° Un descriptif des moyens humains et matériels dont dispose l’organisme pour la réalisation de son objet statutaire, notamment sa capacité technique et financière à assurer ses missions ;

8° Un descriptif des missions que l’organisme envisage de confier à des tiers et les partenariats qu’il envisage de nouer afin de remplir ces missions ;

9° La description des conditions d’attribution et de contrôle de l’affectation des biens objets d’un bail réel solidaire, ainsi que les modalités d’information des preneurs de ces baux ;

10° Le cas échéant, les agréments prévus aux articles L. 365-2L. 365-3 et L. 365-4 du code de la construction et de l’habitation ou l’information selon laquelle les instances dirigeantes envisagent d’en solliciter l’obtention. »

Rien n’interdit donc à un OPH de solliciter l’agrément OFS pour produire des logements à prix modéré en BRS.

Mieux : l’article L.421-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit expressément que les OPH peuvent :

« 9° Être agréés pour exercer les activités d’organisme de foncier solidaire définies à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme, lorsque les activités définies dans les statuts de l’organisme créé font partie du service d’intérêt général défini à l’article L. 411-2 du présent code ».

Quelles contraintes pour l’agrément OFS d’un OPH ?

Première contrainte pour l’agrément OFS d’un OPH

Il faut, d’abord, que des documents constitutifs de l’OPH respectent l’article R.329-4 du code de l’urbanisme.

Il faudra, à ce titre, qu’y soient prévus, en synthèse :

  • Le périmètre géographique de cet organisme producteur de logements en BRS ;
  • La part des bénéfices issus des activités autres que les BRS affectée, le cas échéant, aux réserves obligatoires de l’OFS ;
  • Les conditions dans lesquelles les décisions de gestion des BRS conclus par l’organisme de foncier solidaire avec les bénéficiaires des logements ainsi construits sont prises en cas de suspension ou de retrait de l’agrément OFS ;
  • Dans le cas de retrait d’agrément toujours : les modalités de dévolution des biens de l’OFS liés à son activité de gestion de BRS dans le délai d’un an suivant le retrait de cet agrément.

Deuxième contrainte pour l’agrément OFS d’un OPH

Selon l’article R.329-3 du code de l’urbanisme, l’organisme de foncier solidaire doit, notamment, satisfaire les critères suivants :

  • Les bénéfices réalisés sont entièrement affectés au maintien ou au développement de l’activité de l’OFS ;
  • Les réserves financières obligatoires constituées au titre de l’activité BRS sont consacrées exclusivement à l’activité de gestion des BRS. Les recettes générées par cette activité y sont entièrement affectées, y compris les produits de cessions.
  • Dans le cas où l’OFS exerce une autre activité, sa comptabilité interne permet de distinguer le résultat relevant de l’activité d’OFS et celui des autres activités qu’il exerce.

Il faut donc impérativement mettre en place une comptabilité analytique, permettant de distinguer les résultats de l’activité OFS au sein des résultats de l’OPH et identifier les réserves et bénéfices liés à l’activité de l’OFS.

Attention donc aux chausses trappes lors de la constitution du dossier d’agrément et aux adaptations de l’OPH à mettre en place pour obtenir cet agrément et produire du logement à caractère social autrement !

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